Si estás vendiendo, alquilando o comprando una vivienda en Barcelona y te han pedido el certificado de eficiencia energética, es normal que te surjan dudas sobre cuándo es obligatorio, quién debe obtenerlo, cuánto cuesta y qué consecuencias legales tiene no disponer de él. Este documento acredita el consumo energético de un inmueble y es exigible por ley en la mayoría de operaciones inmobiliarias en España. En este artículo te explicamos, desde la perspectiva jurídica, todo lo que necesitas saber para actuar correctamente y evitar sanciones o problemas contractuales.
¿Qué es el certificado de eficiencia energética?
El certificado de eficiencia energética es un documento oficial que califica el consumo energético de un edificio o vivienda mediante una escala que va de la letra A (más eficiente) a la G (menos eficiente). Debe ser expedido por un técnico competente (arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero habilitado) e inscrito en el registro correspondiente de la comunidad autónoma, en este caso el registro de certificados energéticos de Cataluña, gestionado por el Institut Català d'Energia (ICAEN).
¿Es obligatorio por ley?
Sí. La normativa vigente que regula esta obligación es el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, que aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, en desarrollo de la Directiva 2010/31/UE relativa a la eficiencia energética de los edificios. Este certificado es exigible en:
- Venta de viviendas y locales.
- Alquiler de inmuebles (cuando el contrato tenga una duración superior a cuatro meses al año).
- Edificios de nueva construcción.
- Edificios públicos con alta afluencia de público, en determinados supuestos.
¿Qué ocurre si no tengo el certificado al vender o alquilar?
La falta del certificado de eficiencia energética puede generar consecuencias tanto administrativas como contractuales. Por un lado, la administración autonómica puede imponer sanciones económicas por incumplimiento de la normativa de certificación energética. Por otro, en el ámbito civil, el comprador o arrendatario podría alegar incumplimiento contractual si el vendedor o arrendador no facilita el documento en el momento de formalizar la operación, lo que podría dar lugar a reclamaciones o a la nulidad de determinadas cláusulas.
¿Quién tiene la obligación de aportarlo: comprador o vendedor?
La obligación recae sobre el propietario o vendedor del inmueble, así como sobre el arrendador en caso de alquiler. Es responsabilidad de quien transmite o cede el uso de la vivienda encargar y entregar el certificado antes de la firma del contrato de compraventa o arrendamiento. Si actúas como comprador o inquilino y no se te ha entregado este documento, tienes derecho a exigirlo antes de firmar.
¿Cuánto cuesta obtener el certificado energético?
El coste de un certificado de eficiencia energética varía según la superficie de la vivienda, su antigüedad y la zona geográfica. A título orientativo, en Barcelona el precio suele oscilar entre 60 y 150 euros para viviendas de tamaño estándar, pudiendo incrementarse en el caso de edificios de mayor superficie o de uso comercial. Este importe incluye la visita técnica, la elaboración del informe y su inscripción en el registro oficial.
¿Cuánto tiempo tiene de validez?
El certificado tiene una vigencia orientativa de diez años desde su fecha de expedición, salvo que se realicen reformas sustanciales en el inmueble que alteren su comportamiento energético, en cuyo caso deberá renovarse antes de dicho plazo. Te recomendamos verificar la fecha de caducidad concreta con el técnico certificador o con el registro autonómico correspondiente.
¿Qué hacer si hay un conflicto relacionado con el certificado energético?
En ocasiones surgen controversias cuando el certificado presentado no se corresponde con la realidad del inmueble, cuando se omite deliberadamente en una compraventa, o cuando genera discrepancias sobre el estado energético real de la vivienda frente a lo publicitado. En estos casos, es recomendable acudir a un abogado especializado en derecho civil e inmobiliario para valorar si existe base para una reclamación por incumplimiento contractual o vicios ocultos, conforme a lo dispuesto en el Código Civil.
Pasos a seguir ante un incumplimiento
- Recopilar toda la documentación relativa a la compraventa o alquiler (contrato, certificado si existe, comunicaciones con la otra parte).
- Solicitar asesoramiento jurídico para valorar la viabilidad de una reclamación.
- Intentar, si procede, una vía extrajudicial de negociación con la otra parte.
- En caso de no llegar a acuerdo, valorar la vía judicial mediante demanda civil.
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Preguntas frecuentes
¿El certificado de eficiencia energética es obligatorio para alquilar una habitación?
Generalmente la obligación se refiere a la vivienda completa cuando se alquila en su totalidad. Para el alquiler de habitaciones sueltas, la exigencia puede variar; conviene consultar el caso concreto con un profesional.
¿Puedo vender mi vivienda sin certificado energético?
No es recomendable ni conforme a la normativa vigente. La ley exige disponerlo antes de anunciar la venta y entregarlo al comprador en el momento de la firma.
¿Qué sanciones existen por no tener el certificado?
Las sanciones dependen de la normativa autonómica aplicable en Cataluña y pueden variar según la gravedad del incumplimiento. Te recomendamos verificar el régimen sancionador vigente con un abogado antes de actuar.
¿El certificado energético afecta al precio de la vivienda?
Puede influir en la decisión de compra o alquiler, ya que refleja el consumo energético estimado, pero no determina por sí solo el precio de mercado del inmueble.
¿Quién puede emitir el certificado de eficiencia energética?
Únicamente técnicos competentes habilitados (arquitectos, arquitectos técnicos o ingenieros) pueden expedir y firmar este documento, que después debe registrarse ante el organismo autonómico correspondiente.
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